当前位置:首页 > 新闻联播文字版2021.4.9

房企拿地焦虑:规划愿景与供地加快后的赢利难题

土地商场开年冰与火。

2018年开年,全国土地商场出现一派冰与火共舞的场景。

在风向标城市北京,1月以来三宗宅地流拍;多城土地商场以低溢价率完结地块成交。但在部分抢手城市,房企的活跃拿地态势依旧不减。与此一起,在方针支持下,以自我克制用地和团体建造用地为首要供给方法,也将带来租借供给的极大开释。

在运营的命脉资金方面,房企正在蓄力。1月以来包含规划房企在内的各类组织仍在活跃寻求更多元的融资方法。

一半海水一半火焰的表象之下,潜藏着房企在被视为楼市小年的2018年,在应对更苛刻的拿地方法、不曾放松的资金环境之下,为更久远、更保险地运作暗暗铺路。(骆轶琪)。

2月1日下午,在姑苏的一场土地拍卖中,龙湖地产以40.72亿元的价格取得吴中区的两宗地块。当日上午,龙湖还斥资55.78亿元在杭州获取两宗土地。一天之内斥资96.5亿元拿地,关于一向慎重的龙湖来说,显得颇不寻常。

此前一日,合肥出让6宗地块,旭辉、碧桂园、中梁等闻名房企均有斩获。尽管总价不高,但三宗地块的溢价率别离到达168.79%、152.08%和144.43%。

进入2018年以来,全国土地交易仍以“贱价走量”为首要特征。土地交易的均匀价格和溢价率都不高,流标、流拍事例也时有出现。但土地成交规划依然较大,凸显出企业仍有剧烈的补仓志愿。

考虑到房企在曩昔两年里许多消化库存,这种志愿不难理解。剖析人士指出,由于商场高点已过,“低点时拿地”的惯性思想,是驱动房企在近期持续发力的主因。

在这背面,是一个更大的时代背景。跟着“白银时代”到来,职业竞赛更加剧烈,部分房企正堕入“不进则退”的焦虑中。其间,大中型房企的焦虑感特别剧烈。

“不进则淹没”。

华夏地产计算显现,2018年1月,房地产企业接连了上一年拿地的活跃性。当月,有20家企业在土地商场斥资超越30亿。其间,5家房企的拿地金额超越百亿,别离是碧桂园、龙湖、中海、万科、世茂。

“在调控持续加码的趋势下,房企依然在拿地加快过程中。”该组织表明。

在华夏地产的计算口径中,以5508亿攫取2017年“销冠”的碧桂园是1月拿地最多的企业,该公司斥资187.15亿,获取43宗土地。龙湖的拿地金额为140.27亿元,排名第二,但龙湖仅取得9宗土地。

许多去库存后的补仓压力,被以为是房企拿地热心不减的原因。

依据国家计算局的数据,2014年至2016年间,房地产企业拿地面积均为负增加。尽管2017年这一增速“转正”,但由于2016年、2017年接连出现出售“大年”,到上一年末,许多企业的库存依然缺乏。

华夏地产指出,房地产去库存使命开端完结,一、二、三、四线城市商品房库存去化已非常充沛,许多城市的去化周期在12个月以下。

与此一起,由于企业对本年遍及保持“小年”的判别,“低点时拿地”的原则也在此刻发挥作用。“本年是理论上的补仓机遇。”北京某上市房企负责人向21世纪经济报导记者表明,由于房子交易商场降温,土地商场的热度也随之下降,有助于企业下降拿地本钱。

在这背面,是房企对规划的遍及焦虑。新城控股副总裁欧阳捷在“首届华夏地产投融资峰会”上指出,资金、土地、客户都在向大企业会集,商场也出现“大象赛跑”的现象。

他以为,由于商场会集度的进步远超预期,大企业面对的状况不是“不进则退”,而是“不进则淹没”。在这种状况下,企业仍是要加快奔驰,所以商场能看到的状况是,大企业跑得越来越快。

最近两年来,越来越多的房企祭出规划赶超方案,并为之做出人力资源、架构调整等预备。如阳光城欲在2020年完成3500亿的出售方针,并从碧桂园挖来朱荣斌和吴建斌的“双斌”组合,该企业还仿效碧桂园,发动跟投机制;新城控股在2017年头提出过“5年冲击3000亿”的方针;金科也曾提出“2020年冲击2000亿”的标语。

本年1月拿地支出位列第二的龙湖,相同有规划上的野心。1月30日,在2017年年会上,龙湖CEO邵明晓拟定了新的方针,未来三年,龙湖依然要确保职业规划前十,2020年龙湖会抢夺跨过3000亿。三年内将诞生至少17个百亿级以上的区域公司。

为此,龙湖需要在区域布局上聚集并发力。邵明晓表明,未来三年,龙湖要培养1-3个500亿元级区域公司、3-5个300亿元级区域公司、5-8个200亿元级区域公司、8-15个100亿元级区域公司。进入时刻超越3年,可是规划仍在50亿元以下区域公司将被消除或兼并。

另据21世纪经济报导记者了解,部分房企虽未对外揭露出售野心,但在内部现已做出指示。某闽系房企北京区域负责人泄漏,本年北京公司的拿地和出售方案都有所上调,其他的区域公司也大都被分派了更高的出售方针。

情绪趋于慎重。

在房企依然保持较大拿地规划的一起,对土地商场的情绪却趋于慎重。2018年以来,低总价、低溢价持续成为土地商场的特征,且流拍、流标的事例开端增多,北京就出现三宗土地流标事例。

华夏地产首席剖析师张大伟向21世纪经济报导记者表明,这与房企的资金状况趋紧有关。他表明,大部分房企的出售回款依然富余,但由于今明两年将迎来偿债顶峰,因而用于拿地的资金依然相对有限。

与此一起,融资方针的从紧,也使房企的资金本钱不断进步。

1月25至26日,银监会在2018年全国银职业监督管理工作会议中提出,本年将持续防控金融风险,将在下降企业负债率、严格操控高负债企业融资的一起,操控居民杠杆率的过快增加,持续遏止房地产泡沫化。这一表态被以为接连了内地融资方针趋严的基调,并持续迫使房企追求海外融资。

但由于美元增值预期带来的汇率压力等,海外融资的本钱要显着高于内地。华夏地产指出,房企在2016年的均匀发债本钱在4%左右,且多为人民币债款。到2017年,美元债款占比上升,均匀融资本钱也升至5%-6%的水平。本年以来,美元融资成为干流,部分房企的发债本钱上升到8%以上。

“从上一年开端,总部颁发的拿地权限就有所收紧,曾经一般相当于50%以上的溢价,并答应竞标配建保证房。最近现已降到20%-30%的溢价水平。”前述闽系房企人士表明。

该人士指出,这一起也考虑到了调控方针的要素,由于不管总部仍是北京公司,都预期“限价令”不会很快放松。而关于企业来说,经过顺利的出售取得回款,仍是调控从严环境下的榜首方针。

好消息在于,在监管层催促下,当时抢手城市的供地规划已显着加大,使得企业有了更多挑选地步。

以北京为例,出于进军北京商场、稳固商场占有率、占有品牌传达高点等考虑,曩昔房企会获取一些约束条件多、盈余空间小的“赔本项目”。现在,一些质量欠安的地块会被企业挑选性抛弃,其面对的抢夺并不剧烈,乃至遭受流拍、流标。1月25日,北京出让的两宗共有产权住宅地块,就因无人报价而流标。

华夏地产以为,在方针调控从严、企业预期下降的状况下,本年土地商场仍会保持“贱价走量”的平稳局势。除非抢手城市推出约束性条件较少、地段优质的抢手地块,不然对土地的争抢并不会太剧烈。

该组织还指出,近几年来,与本钱相对较高的招拍挂商场比较,房企更喜爱以并购方法获取项目,这种状况在未来还会接连,并购的金额和频次都将出现上升趋势。因而,与相对平平的土地交易商场比较,并购商场的意向更值得重视。


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